Павел Кулешов

Автор статьи

Какие квартиры показывают наибольшую доходность в долгосрочной аренде

Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду остаётся одним из понятных способов вложения средств в недвижимость. Но сам факт приобретения квартиры ещё не означает высокую доходность. Два объекта одинаковой площади могут стоить примерно одинаково, а приносить владельцу совершенно разный ежемесячный доход.

Одна квартира быстро находит арендаторов, редко простаивает и практически не требует дополнительных вложений. Другая может месяцами искать жильца, регулярно требовать ремонта и в итоге приносить намного меньше, чем рассчитывал собственник.

Поэтому при выборе недвижимости для долгосрочной аренды важно смотреть не только на цену покупки. Гораздо важнее понять, какой объект будет востребован у арендаторов через несколько лет, насколько легко его сдавать и сколько средств потребуется на содержание.

От чего зависит доходность квартиры

Доходность складывается из нескольких показателей. Самый простой вариант расчёта – сравнить годовой доход от аренды со стоимостью покупки.

Например, квартира стоимостью 10 млн рублей сдаётся за 60 тыс. рублей в месяц. За год собственник получает 720 тыс. рублей. Простая валовая доходность составит около 7,2% годовых.

Но это только ориентир. В реальности из дохода необходимо учитывать:

• периоды простоя;
• ремонт;
• замену техники и мебели;
• коммунальные расходы, которые оплачивает собственник;
• налоги;
• расходы на управление квартирой;
• возможные скидки арендаторам;
• непредвиденные расходы.

Поэтому высокая арендная ставка сама по себе ещё не означает высокую доходность.

Какие квартиры лучше подходят для долгосрочной аренды

Наиболее устойчивый спрос обычно наблюдается на квартиры, которые соответствуют повседневным потребностям широкой аудитории.

Однокомнатные квартиры

Однокомнатные квартиры традиционно остаются одним из наиболее универсальных вариантов для инвестирования.

Их арендуют:

• молодые специалисты;
• студенты;
• сотрудники крупных компаний;
• пары;
• люди, переезжающие в Москву;
• специалисты, работающие вахтовым или сменным графиком.

Главное преимущество такой квартиры – широкий круг потенциальных арендаторов.

При этом слишком маленькая площадь не всегда является преимуществом. Иногда несколько дополнительных квадратных метров позволяют сделать нормальную кухню, организовать рабочее место и увеличить привлекательность объекта.

Евродвушки

Отдельного внимания заслуживают квартиры формата «евродвушка» – жильё с изолированной спальней и объединённой кухней-гостиной.

Такой формат интересен тем, что по площади он может быть сопоставим с обычной однокомнатной квартирой, но воспринимается арендаторами как более функциональный.

Большая кухня-гостиная позволяет:

• принимать гостей;
• работать из дома;
• организовать полноценную обеденную зону;
• разместить дополнительное спальное место.

Поэтому правильно подобранная евродвушка может сочетать относительно доступную стоимость покупки и хорошую арендную привлекательность.

Двухкомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры также пользуются устойчивым спросом.

Их выбирают:

• семьи;
• пары;
• два работающих человека;
• арендаторы с детьми;
• специалисты, которым необходимо отдельное рабочее пространство.

Преимущество такого объекта заключается в более высокой арендной ставке. Однако первоначальная стоимость квартиры также выше, поэтому перед покупкой необходимо рассчитывать именно соотношение цены объекта и потенциального дохода, а не просто смотреть на размер ежемесячной аренды.

Почему маленькая площадь не всегда означает большую доходность

На первый взгляд кажется логичным покупать максимально компактную квартиру. Чем дешевле объект, тем проще его приобрести, а значит, тем выше потенциальная доходность.

Но здесь есть важный нюанс.

Слишком маленькая квартира может иметь ограниченную аудиторию. Например, микростудия может заинтересовать одного арендатора, но оказаться неудобной для пары.

Поэтому оптимальный вариант часто находится где-то посередине: квартира должна быть достаточно доступной для покупки, но при этом комфортной для длительного проживания.

Ликвидность важнее минимальной площади.

Если объект легко сдавать, его потенциальная доходность может оказаться выше даже при несколько большей стоимости покупки.

Насколько важен ремонт

Ремонт непосредственно влияет на привлекательность квартиры для арендатора.

Но инвестору необязательно превращать обычную квартиру в дизайнерский объект.

Для долгосрочной аренды чаще всего хорошо работает:

• аккуратная отделка;
• нейтральные цвета;
• качественное напольное покрытие;
• исправная сантехника;
• современное освещение;
• удобная кухня;
• достаточное количество розеток;
• хорошие места хранения;
• функциональная мебель.

Главная задача ремонта – сделать квартиру комфортной, а не максимально дорогой.

Если собственник вложит несколько миллионов рублей в дизайнерскую отделку, но сможет увеличить арендную ставку только незначительно, окупаемость таких инвестиций будет сомнительной.

Какие квартиры могут приносить больше

При поиске объекта для инвестиций стоит обращать внимание не на одну характеристику, а на сочетание факторов.

Особенно интересны квартиры:

• рядом с метро;
• возле крупных транспортных узлов;
• в районах с большим количеством рабочих мест;
• рядом с университетами;
• возле деловых центров;
• рядом с крупными торговыми и социальными объектами;
• в районах с развитой инфраструктурой;
• с удобной планировкой;
• с хорошим ремонтом;
• с необходимой мебелью и техникой.

Чем шире потенциальная аудитория, тем проще сдавать квартиру без длительных простоев.

Расположение зачастую важнее дорогого ремонта

Можно сделать отличный ремонт, купить дорогую мебель и установить современную технику. Но если квартира находится далеко от транспорта и в районе с низким спросом на аренду, все эти преимущества не всегда помогут быстро найти жильца.

И наоборот, квартира с простым, но аккуратным ремонтом возле метро может постоянно пользоваться спросом.

При покупке инвестиционного объекта стоит задавать себе вопрос:

«Кому я смогу сдать эту квартиру?»

Если ответ очевиден и потенциальных арендаторов много, объект заслуживает внимания.

Если приходится придумывать слишком узкий сценарий использования, риски возрастают.

Новостройка или вторичка для сдачи в аренду

Оба варианта могут быть интересны инвестору.

Преимущества новостройки

Новая квартира может привлечь арендаторов:

• современным домом;
• благоустроенным двором;
• новой инженерией;
• инфраструктурой жилого комплекса;
• современной планировкой;
• качественным ремонтом.

Но необходимо учитывать срок до фактического начала аренды. Если квартира приобретается на этапе строительства, несколько лет могут пройти до получения ключей и выхода объекта на рынок аренды.

Для инвестора это означает отсутствие арендного дохода в течение определённого периода.

Преимущества вторичного жилья

Готовая квартира позволяет практически сразу начать получать доход.

Кроме того, можно оценить:

• реальное состояние дома;
• соседнюю инфраструктуру;
• транспортную доступность;
• уровень шума;
• востребованность района;
• реальные арендные ставки.

Поэтому вторичное жильё иногда оказывается более удобным инструментом для инвестора, которому важен быстрый выход на арендный рынок.

Почему метро так сильно влияет на спрос

Для арендатора время в пути часто важнее нескольких лишних квадратных метров.

Квартира в десяти минутах пешком от метро может оказаться привлекательнее более просторного объекта, до которого необходимо добираться на автобусе.

Особенно это актуально для людей, которые ежедневно ездят на работу.

При оценке объекта стоит учитывать не только расстояние до ближайшей станции, но и:

• количество транспортных маршрутов;
• время до центра;
• удобство пересадок;
• наличие железнодорожных станций;
• загруженность дорог.

Транспортная доступность напрямую связана с ликвидностью аренды.

Как инфраструктура влияет на доходность

Арендатор покупает не только четыре стены. Он выбирает район, в котором будет жить.

Поэтому рядом с квартирой желательно наличие:

• продуктовых магазинов;
• аптек;
• кафе;
• фитнес-клубов;
• поликлиник;
• школ;
• детских садов;
• парков;
• торговых центров;
• пунктов выдачи заказов.

Особенно важна инфраструктура для долгосрочной аренды. Чем удобнее повседневная жизнь, тем меньше причин менять квартиру.

Стоит ли покупать квартиру с мебелью

Для арендного бизнеса мебель и техника практически обязательны.

Большинство арендаторов не хотят перевозить собственную мебель, особенно если речь идёт о съёмном жилье на длительный срок.

Минимальный набор обычно включает:

• кровать или диван;
• шкаф;
• кухонный гарнитур;
• холодильник;
• стиральную машину;
• плиту;
• стол;
• места для хранения.

При этом не стоит покупать исключительно дорогую мебель. Гораздо важнее её практичность, прочность и соответствие уровню квартиры.

Как снизить риск простоя

Даже привлекательная квартира может периодически оставаться без арендатора.

Снизить риск помогают:

• реалистичная цена;
• качественные фотографии;
• чистота;
• исправная техника;
• хороший ремонт;
• удобная планировка;
• быстрое реагирование на обращения;
• грамотное объявление.

Особое внимание стоит уделять стоимости.

Если собственник выставляет квартиру заметно дороже аналогичных предложений, она может потерять конкурентоспособность.

Иногда снижение цены на несколько тысяч рублей позволяет быстрее найти арендатора и в итоге получить больше за год, чем при длительном простое.

Как оценить квартиру перед покупкой

Перед приобретением инвестиционного объекта необходимо рассчитать потенциальную экономику.

Полезно определить:

1. Стоимость покупки.
2. Необходимый бюджет на ремонт.
3. Стоимость мебели и техники.
4. Реальную арендную ставку.
5. Возможный период простоя.
6. Ежегодные расходы.
7. Ожидаемый чистый доход.
8. Срок окупаемости.

Только после этого можно сравнивать несколько объектов.

Инвестиционная квартира должна рассматриваться как финансовый проект, а не просто как понравившаяся недвижимость.

Ошибки при покупке квартиры для аренды

Одна из главных ошибок – выбирать объект исключительно по собственному вкусу.

Инвестору может нравиться необычная планировка, тёмная отделка или удалённый от центра район. Но потенциальный арендатор может думать совершенно иначе.

Среди распространённых ошибок:

• покупка слишком дорогой квартиры;
• ориентация только на будущий рост цены;
• игнорирование арендного спроса;
• завышенные ожидания по ставке;
• слишком дорогой ремонт;
• отсутствие расчёта расходов;
• выбор района без изучения инфраструктуры;
• покупка квартиры с неудобной планировкой.

Профессиональный анализ помогает увидеть недостатки ещё до заключения сделки.

Почему выгодно работать с риелтором

Самостоятельно изучить рынок возможно, но это требует времени. Необходимо сравнить десятки объявлений, проверить реальные цены, оценить район, изучить состояние объектов и спрогнозировать потенциальный спрос.

Риелтор с опытом помогает пройти этот путь значительно быстрее.

Специалист может:

• подобрать объекты под инвестиционный бюджет;
• сравнить варианты;
• оценить перспективы аренды;
• проверить документы;
• организовать просмотры;
• провести переговоры;
• помочь снизить цену;
• сопровождать сделку.

Кроме того, профессиональная оценка недвижимости бесплатно позволяет получить ориентир по рыночной стоимости объекта и понять, насколько заявленная цена соответствует ситуации на рынке.

Покупка квартиры для аренды как долгосрочная стратегия

Недвижимость редко приносит максимальный результат за несколько месяцев. Наиболее интересна стратегия, рассчитанная на годы.

Владелец получает сразу несколько потенциальных источников выгоды:

• регулярный арендный доход;
• сохранение капитала;
• возможный рост стоимости квартиры;
• возможность дальнейшей продажи;
• использование недвижимости для собственных целей в будущем.

Но результат зависит от того, насколько грамотно выбран объект.

Поэтому перед покупкой стоит оценивать не только сегодняшнюю арендную ставку, но и будущий спрос.

Что делать, если квартира уже куплена

Если недвижимость уже находится в собственности, но сдаётся плохо, не обязательно сразу снижать цену.

Сначала стоит определить причину.

Возможно:

• квартира неправильно позиционируется;
• фотографии не показывают её преимущества;
• цена не соответствует рынку;
• интерьер требует небольшого обновления;
• объявление размещено не там, где его ищут потенциальные арендаторы.

Профессиональный анализ помогает понять, что именно мешает объекту приносить максимальный доход.

Как агентство помогает инвестору

Работа с недвижимостью не заканчивается после покупки квартиры.

Собственнику могут понадобиться:

• поиск арендаторов;
• оценка рыночной ставки;
• организация показов;
• проверка документов;
• подготовка договора;
• сопровождение сделки;
• консультации по дальнейшему управлению объектом.

При необходимости специалисты также помогают подобрать недвижимость для покупки, продать существующий объект или снять недвижимость в Москве и области для временного проживания.

Для клиента это означает возможность решать все основные задачи с недвижимостью в одном месте.

Часто задаваемые вопросы

Какая квартира считается наиболее выгодной для сдачи?

– Универсального ответа нет. Чаще всего устойчивым спросом пользуются компактные одно- и двухкомнатные квартиры с хорошим ремонтом, удобной планировкой и развитой транспортной доступностью.

Что лучше для аренды: студия или однокомнатная квартира?

– Зависит от цены покупки и конкретного района. Студия может иметь привлекательную доходность при небольшой стоимости, но однокомнатная квартира обычно имеет более широкую аудиторию.

Нужен ли дорогой ремонт?

– Нет. Для долгосрочной аренды важнее чистота, функциональность, исправная техника и современный аккуратный интерьер.

Насколько важна близость метро?

– Очень важна для многих арендаторов. Хорошая транспортная доступность повышает привлекательность квартиры и помогает сократить вероятность длительного простоя.

Можно ли заранее узнать доходность квартиры?

– Можно рассчитать ориентировочную доходность на основе цены покупки, арендной ставки, расходов и предполагаемого простоя. Однако это прогноз, а не гарантия будущего результата.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке специально для аренды?

– Иногда да. Но необходимо учитывать срок строительства, стоимость ремонта, сроки получения ключей и будущий спрос на аренду.

Помогает ли агентство подобрать инвестиционную квартиру?

– Да. Специалисты могут сравнить объекты, оценить их рыночную стоимость, изучить арендный спрос и помочь выбрать вариант под поставленную инвестиционную задачу.

Какие гарантии получает клиент?

– Профессиональное сопровождение включает консультации, проверку документов, помощь в переговорах и сопровождение сделки. Конкретный набор услуг зависит от выбранного объекта и задачи клиента.

Заключение

Самая доходная квартира для долгосрочной аренды – не обязательно самая дорогая, просторная или эффектная. На практике выигрывают объекты, которые сочетают разумную цену покупки, стабильный спрос, удобное расположение, функциональную планировку и умеренные расходы на содержание.

Перед приобретением важно смотреть на недвижимость глазами будущего арендатора. Где он будет работать? Как будет добираться домой? Есть ли рядом магазины и транспорт? Устроит ли его планировка? Насколько легко будет найти нового жильца через несколько лет?

Ответы на эти вопросы помогают выбрать действительно ликвидный объект, а не просто красивую квартиру.

Если вы планируете инвестировать в недвижимость и хотите подобрать квартиру для долгосрочной аренды, не ограничивайтесь просмотром объявлений. Обратитесь к специалистам: бесплатная консультация, анализ рынка, проверка объекта и сопровождение сделки помогут принять взвешенное решение и снизить риски.

А если ваша задача связана с продажей существующей недвижимости или поиском жилья, специалисты помогут пройти весь процесс от оценки объекта до оформления сделки. Получите профессиональную консультацию и подберите недвижимость, которая будет соответствовать не только вашему бюджету, но и реальному спросу рынка.